Sind Ausgaben, die bereits vor der Entscheidung über den Kauf einer Immobilie getätigt wurden, als Werbungskosten abzugsfähig – selbst wenn der Kauf letztendlich nicht zustande kommt? Wir haben diese Angelegenheit bis vor das Oberste Verwaltungsgericht gebracht und dort eine günstige Entscheidung erwirkt.
Ausgangslage des Mandanten
Unser Kunde war im Immobilienbereich tätig – er erwarb Grundstücke und bebaute diese zur späteren Vermietung. Zu diesem Zweck arbeitete er mit einem Unternehmen zusammen, das sich mit der Akquise von Immobilien befasste: Verhandlungen mit Eigentümern sowie vorbereitende und analytische Arbeiten im Vorfeld der Entscheidung über den Kauf (oder das Erbpachtvertragsrecht) eines Grundstücks.
Dieses Unternehmen stellte monatliche Rechnungen für die erbrachten Dienstleistungen aus. Alle diese Ausgaben wurden vor der Unterzeichnung des Vertrags mit dem Grundstückseigentümer, vor Erteilung der Baugenehmigung und vor Beginn der Arbeiten getätigt. Ein Teil der Maßnahmen endete – aufgrund wirtschaftlicher, rechtlicher oder umweltbezogener Bedingungen – weder mit dem Erwerb des Grundstücks noch mit der Errichtung eines Gebäudes.
Die Fragestellung
Zu den Aufgaben von DMS TAX gehörte unter anderem die Beurteilung, ob das Unternehmen diese Ausgaben als laufende Betriebsausgaben geltend machen kann oder ob es sie als im Bau befindliche Sachanlagen ausweisen sollte – sowie zu prüfen, ob die getätigten Ausgaben im Falle eines Verzichts auf den Erwerb der Immobilie als Kosten verbucht werden können.
Unser Vorgehen
Die größten Zweifel betrafen die steuerliche Abgrenzung der Ausgaben für analytische Dienstleistungen, die die Entscheidung zum Erwerb des Grundstücks beeinflusst hatten. Unserer Einschätzung nach sollten diese Ausgaben – unabhängig davon, ob der Erwerb der Immobilie letztendlich zustande kam – als abzugsfähige Betriebsausgaben gelten und nicht als aufgegebene Investitionen im Sinne von § 16 Abs. 1 Nr. 41 des Körperschaftsteuergesetzes (CIT) behandelt werden.
Zur Absicherung seines Standpunkts beantragte der Mandant eine individuelle Auslegung. Die Behörde stufte diese als unzutreffend ein; daher legten wir – im Namen der Gesellschaft – gegen die Auslegung Widerspruch ein und vertraten unseren Standpunkt anschließend auch vor dem Obersten Verwaltungsgericht.
Das Recht auf Abrechnung der tatsächlichen Betriebskosten bleibt erhalten
Das Verwaltungsgericht in Breslau hat die Auslegung aufgehoben und unseren Standpunkt als zutreffend anerkannt. Die Behörde legte Kassationsbeschwerde ein, die vom Obersten Verwaltungsgericht (NSA) zurückgewiesen wurde. Das Gericht wies darauf hin, dass das Verbot des Abzugs von Aufwendungen für ein aufgegebenes Investitionsvorhaben nicht die Kosten eines Vorhabens umfasst, von dem noch vor dessen Beginn Abstand genommen wurde.
Der Mandant sicherte sich damit das Recht auf die laufende Abrechnung der tatsächlichen Kosten der Investitionstätigkeit – einschließlich derjenigen, die sich auf Projekte bezogen, die nicht mit einem Kauf abgeschlossen wurden. Für ein Unternehmen, das viele Standorte gleichzeitig prüft, stellt dies einen wesentlichen, wiederkehrenden Kostenposten dar.
Was das bedeutet
Es ist anzumerken, dass der umstrittene § 16 Abs. 1 Nr. 41 aus dem Körperschaftsteuergesetz gestrichen wurde und seit Anfang 2009 nicht mehr in Kraft ist. Der Fall bleibt jedoch ein Musterbeispiel für die Verteidigung des Rechts auf Abzug der Kosten für die Vorbereitung von Investitionen – bis hin zur höchsten Verwaltungsgerichtsinstanz.